约搏单双游戏:北京豪改市场,已成为“卷王”们的天下了?

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地产财富会

豪改市场的内卷

比的不仅是房企实力和耐力

也是产品内力

2022-10-19

  

尽管今年以来北京楼市普宅市场去化受挫,但相较之下,豪改产品却卖得有声有色。

前不久,某千万级项目400多套房仅一天就全部售罄。

再往前看,今年 4 月,海淀某高端项目143 套住宅有多达14000 人参与摇号,相当于 100 人抢 1 套房。

往年常常卖出“日光盘”的刚需盘不见了,倒是豪改产品越来越抢手,还能冷不丁卖出“日光盘”的流速,这是为何呢?

政策、成交结构指向明晰

北京进入“豪改时代”

这两年,北京楼市迎来了一个新的趋势性走向――即旺盛的改善需求、持续的政策发力,把北京楼市推向豪改新区间。

在豪改产品越来越吃香的市场趋势中,2022年的北京楼市已然进入“豪改时代”。

一方面,改善需求日益旺盛,强力支撑豪宅市场。不仅体现在成交面积段上,也体现在总价上。

据克而瑞统计,今年1-6月份,北京市新房140平米及以上户型面积的套数占比达到17%,同比提高5%。同时,北京市新房成交套数当中,四房户型套数占比达到18%,同比提高4%。

从总价来看,今年上半年,北京总价1000万以上的豪宅共成交3770套,同比增加33%。整个成交结构往豪改方向不断靠拢。

可以发现,高端项目韧性更强,已然是今年北京楼市的顶流,助力北京楼市稳中有升。

1-9月,成交金额排在前几位的均为高端豪改项目。

刚刚过去的黄金周,热销数亿的楼盘也几乎清一色是高端豪改产品。

包括上述提到的“日光盘”,其实都跟豪改市场需求的不断升温有关。

另一方面,包括北京在内的越来越多的城市,都出台或优化改善性住房政策。今年以来,超50城出台相关政策,重点放在降低购房成本和减少购房限制。

例如,北京9月底刚刚发布的《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》,将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理。

来源:北京市住建委

二手房连环交易,往往和改善型住房需求有关,此举大大缩短了交易周期、降低了交易成本,同时,叠加当前各类信贷支持政策,大大方便了各类改善性需求。

所以,从趋势来看,基本可以断定,第四季度豪改产品还将持续走热。

内耗加剧

豪改市场卷出新高度

通常而言,购房者从刚需到刚改、再到豪改进阶的过程中,呈现出面积段和总价不断走高的趋势。

而基本150平往上,总价千万级,因为整个舒适性有明显提高,所以基本可以界定为豪改。

但选择豪改的客群,在进阶的过程中,对居住痛点的感受非常深刻,对产品的诉求更加多样化及个性化,对产品本身更加挑剔。比如实用性要好、舒适度要高、性价比要高等等。

这就要求开发商得绞尽脑汁把产品做好,才能凭实力赢得豪改者的芳心。

于是,房企们在豪改市场展开激烈角逐,产品越来越卷,房企们不得不在装修、外立面、户型等各个方面投入更多的成本。

卷意味着内耗,尤其在当前行业筑底徘徊,不少房企现金流吃紧的大环境下,越卷消耗越大,但这却让一些稳健型的头部房企优势凸显出来了。得益于财务和经营的稳健性,他们有更多资金和体系支持,能够把产品一卷再卷,卷出新高度。

比如央企保利,这两年抓住时机,不断加码产品,进一步巩固了自身的产品优势。

以2021年朝阳销冠产品保利锦上二期为例,这个产品的新打法其实非常值得探究一番,具体可概括为两个招式。

招式1:

创意主打户型

保利锦上二期对户型的重视从一开始就能体现出来。

在北京以及朝阳王四营区域住区全面豪改之际,保利深研客户需求,推出的155-170四居户型在承续一期户型优势的基础上,空间尺度进一步提升。

以155�O户型四居户型为例:

客厅面宽6m,同面积段客厅面宽做到了最优;

南向面宽12.6m,同面积段南向面宽最优,边户主卧270°拐角飘窗,采光最大化;

得房率方面,南向双卧送飘窗,实际得房率(包含赠送面积)达到81%,高于同区域7%-10%;

价格方面,同价格段中,套内单价最低(低于东南片区5k-6k)。

同时,170�O户型同样具备十足的竞争力,作为朝阳稀缺洋房,不仅得房率、客厅面宽、南向面宽均为市场第一梯队。价格层面也是市场套内单价最低,总价最低。

170户型

所以,透过这么一个产品,你会发现,豪改市场可以用8个字总结――

没有最卷,只有更卷。

总之,北京的豪改市场,近乎已成为“卷王”们的天下了,而最后赢得市场的往往也是更卷的那位。

招式2:

创意精装

保利锦上二期创意精装,是一个涵盖现代质感美学设计、高奢顶豪品牌配置、多点安防系统、健康舒适居住体验、超强收纳系统、生活细节人性化、科技生活智能化和超高性价比8个维度综合价值的精装标准。

在高奢品牌配置上,项目坚持使用高仪、博世、唯宝等国际一线品牌。

厨房配置方面,博世烟机、燃气灶、嵌入式洗碗机,高仪或同等品牌的大台下盆、抽拉龙头,不仅兼顾质量和美观,同时也兼顾安全性与实用性。

卫生间则配置有高仪黑色墙出水龙头、自动调节水温的黑色高仪一体式恒温花洒、高仪嵌入式浴缸,以及唯宝台下盆、智能马桶等,整体设计简约大方而不失质感,奢华感十足。

在科技生活智能化层面,项目运用语音唤醒智能控制面板、智能灯光系统、智能遥控系统等,让科技赋能人居,进而带来具有人机交互的智慧生活体验。

此外,不论是隔音、隔热、保温性能更优的三层双中空LOW-E玻璃,还是中央空调系统、新风系统、地暖系统、净水装置应有尽有,当然,兼顾美观与实用的入户玄关、室内收纳,以及满足主人的收纳和展示要求的L型转角衣柜也不可或缺。

保利锦上特别注重空间美感的营造,从吊顶到地砖,再到踢脚线、门框等,选材设计十分考究。天花采用弧形吊形式设计,全屋使用隐形风口;地面采用600*1200mm大规格仿石哑光瓷砖,质感很接近石材;金属踢脚线兼备实用性和颜值;还有整面黄家琥珀岩板设计,配合金属展示架,视觉冲击力强,餐厅延用客厅背景墙岩板,宽厅的整体感更强。

在很多产品减配的时候,保利锦上二期坚持做加法,坚持用高端品牌,坚持做科技赋能,坚持把做更多维度的价值叠加,不仅大大保证了项目品质,也确保保利锦上二期的创意精装在同类产品中具备极强的竞争力。

在地产财富会看来,保利锦上创意精装特别有看点的地方还在于,其包含了高级配置、幸福空间、智慧生活、秩序收纳、安全健康、尊享颜值等6大板块的60条精细化设计。

精细到什么程度?

先来看一下这个项目卷到骨子里,精细到过分的设计细节。

比如,光是一个小小的插座,保利锦上就为你演示了什么叫“正确的打开方式”。

采用很多人性化及智能化设计的餐厅,在餐桌处配备有USB插座,这个插座看似不起眼,很多开发商根本就不会考虑配置,但它的实用性其实特别强,对插电火锅、烤盘这些厨具非常友好,大冬天吃个火锅再也用不着到处接插座了,而且就餐时还可以随手给手机充电。

类似的设计还出现在U型厨房、卧室、卫生间等各个角落内。

厨房台面上均配置可移动插座,方便厨房各种小电器挪移使用,厨房吊柜底部还配置了手扫感应灯,方便台面操作时的光源补充;

卧室床头也设置了USB插座面板,方便充电等,同时配置手动报警按钮,双智能化声控开关及一键报警按钮;

主卧及老人房还预留了小夜灯,经过会自动亮起,方便夜间起夜。

所以,你看到这些细节,是创意,更是诚意。

它的背后,其实是对生活痛点的全盘归纳。这种归纳痛点、解决痛点的能力说白了就是产品设计能力的直接体现,在当前市场语境下尤为重要,它不仅能够大大增强居住使用的体验感,也能建立产品优势,在同质化严重的产品配置中,实现产品差异化。

因此很多时候,高端豪改产品为什么好,不仅是体现在空间上、精装的标准上,更多是体现在一个又一个看不见的微小细节上。

值得关注的是,保利锦上入市一周年即实现65亿销售额,并在2021年摘得朝阳区年度销冠等优势,进入2022年后,更连续5个月蝉联朝阳五环内楼盘销售排行榜第一。

在激烈的豪改市场竞争中,保利锦上能够脱颖而出,撬开豪改新世界的大门,成为现象级“红盘”,核心原因在于深厚的产品功力叠加市场豪改需求的进一步释放。

这不仅有力提振了市场信心,同时说明房地产下半场“产品为王”的重要性,只有率先准备,苦练内功,做到思维前置、产品前置,把产品力夯实,才能在机会来临时,给出制胜一击。

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